*Imagen como referencia
A inicios del año 2022 se inicio la negociacion con una entidad financiera para la adquisicion de cesiones de derechos adjudicatarios. Dicho banco presento una lista de opciones disponibles, de la cual nuestros abogados comenzaron a realizar un exhaustivo analisis revisando temas como:
Vigencia de la deuda. Que el credito sea cobrarle y no haya expirado.
Mayor deuda vs adquisicion. Que el costo de venta por parte del banco sea menor que lo que podemos cobrar.
Condiciones del inmueble. Que se encuentre en buenas condiciones o rescatables para su comercializacion.
Valor mercado del inmueble. Cuanto es lo que podria venderse al adjudicarse.
Otros gravamenes. Si el inmueble tiene deudas a otras entidades.
Propiedad. Quien es o quienes son los deudores y si se encuentran mas personas con derecho sobre el inmueble.
Entre muchos otros detalles de los cuales nuestro equipo con su experiencia y tecnologia desarrollada ya habiendo recuperado mas de 300 inmuebles, pueden identificar para mitigar riesgos pudiendo perder la inversion.
CESION DE DERECHOS
Una vez realizado el analisis se procede a la compra de cesiones que para efectos de este estudio tomaremos el inmueble en area de agua caliente de la ciudad de Tijuana. La compra de esta operacion tuvo un costo de $374,000 pesos mexicanos. Se procedio a la firma en notaria e inscripcion en registro publico de la propiedad.
Aqui incurren otros gastos legales de notaria, entre otros.
JUICIO
Posteriormente se comienza con el juicio hipotecario desde la face inicial llamada emplazamiento notificando al deudor, haciendole saber que se requiere la liquidacion del adeudo.
Ya notificado el deudor, su abogado contesta la demanda y ambas partes muestran evidencia, por nuestra parte toda la documentacion que el credito no ha sido pagado y existe la deuda. La parte demandada atiende y reconoce el adeudo.
El juez estudia el caso y emite una sentencia para que el dedudor cubra el monto que la ley reconoce rondando cerca de los $2 Millones de pesos.
Se genera un plazo para que la parte demandada presente o argumente respecto a la decision.
Ya finalizado este plazo procede a quedar como sentencia firme; en este punto se otorga un plazo para que liquiden el monto dictado por el juez, sin embargo, al no ser capaz de realizar el pago, es necesario sacar a remate el inmueble haciendo la ejecucion de la sentencia. Si algun postor compra el inmueble, entonces tendremos la liquidacion de la deuda, caso contrario, nos adjudicamos el inmueble.
Para este punto uno de los unicos recursos que le quedan a la parte demandada es interponer un amparo, se le dicta una garantia de $300,000 pesos para evitar que saquemos a remate, lo cual no lo realizan.
Con la finalidad de recortar tiempos, una negociacion entre las partes sucede en privado buscando acuerdos de ganar-ganar. Se ofrece un monto economico de $70,000 pesos, cubrir el costo de mudanza y plazo de tiempo de 3 meses para entregar el inmueble a cambio de desistir del amparo, a lo cual la parte demandada accede. Se firma convenio, presentan desistimiento y realizamos el pago de lo prometido.
COMERCIALIZACION
Al cabo de los tres meses, tomamos posesion del inmueble para su rehabilitacion. Inspeccionamos el inmueble y hacemos un plan de remodelacion para volverlo agradable y funcional. Una vez costeado y aprobado, tal plan se ejecuta tomando 3 semanas para finalizar incurriendo en un costo de $160,000.
Ya restaurado, la toma de fotografias y promocion de venta da lugar a consultas por varios interesados. Pasan 4 semanas para que un comprador cierre el negocio adquiriendo el inmueble por $3.4M de pesos mexicanos.
RETORNO DE INVERSION
Los costos de todas las operaciones a diferentes etapas del proceso se pueden sumar en la siguiente tabla:
COSTOS | |
CONCEPTO | MONTO |
Costo Cesion | -$374,000.00 |
Notaria | -$7,000.00 |
Gastos | -$82,000.00 |
Escrituracion | -$204,000.00 |
Ejecucion | -$15,000.00 |
Remodelacion | -$160,640.00 |
Comision venta | -$150,000.00 |
Ahora, analizando si fue una buena inversion y poderla comparar con otras, presentamos la siguiente tabla:
RESULTADOS | |
CONCEPTO | MONTO |
Valor Mercado | $3,400,000.00 |
Costo | -$992,640.00 |
Utilidad Bruta | $2,184,196.00 |
Rendimiento | 324.5% |
GAT | 57.21% |
Podemos identificar que el precio valor mercado del inmueble es de $3.4M y el costo de las operaciones en el proceso de adjudicacion, remodelacion y venta se elevan a $0.99M obteniendo un rendimiento de $2.18M resultando en 324.5% o un GAT de 57.2% en los 30 meses incurridos desde la adquisicion hasta la liquidacion.
CONCLUSION
Todo caso es distinto, algunos pueden ser mas rapidos, otros mas lentos, inclusive algunos se pueden perder si no se realiza una correcta gestion del riesgo previo a adquirir una cesion. Al igual las ganancias pueden variar dependiendo del monto de deuda, el valor del inmueble, las condiciones de su reparacion, entre otros factores.
En HiGrow administramos el capital de nuestros socios inversionistas para obtener los mayores rendimientos, estamos atentos a las mejores oportundiades de inversion para siempre tener proyectos altamente rentables manteniendo la integridad, etica y transaprencia. Te recordamos que siendo parte de la sociedad, puedes acceder a evidencia de las transacciones como las que se muestran en este caso de estudio.
Gracias por tomarte el tiempo de leer este caso esperamos que te haya sido de utilidad.
Saludos y bendiciones de parte de la familia HiGrow.
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